万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fbushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译áng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译jí)其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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