近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)。

　伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐ伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月ng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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