OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微(w周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释ēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表(bi周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释ǎo)现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一(yī)季(jì)报中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调(diào)租和换(huàn)租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平(píng)层，楼的(de)成新度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成(chéng)了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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