文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在(zài)完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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