文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售75寸电视长宽是多少楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhā75寸电视长宽是多少ng)，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性75寸电视长宽是多少，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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