近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可以(成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思资产配置新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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