饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未(wèi)明确(què)具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服务过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供的基本雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这(zhè)样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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