饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布360借条是正规的吗an style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>360借条是正规的吗了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在(zài)利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易(yì)过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京二手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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