导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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