导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(z弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗hù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗