5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

酒红色是哪几个颜色调出来的　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。酒红色是哪几个颜色调出来的需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为酒红色是哪几个颜色调出来的库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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