近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的日语jtest报名入口，日语jtest报名费分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(日语jtest报名入口，日语jtest报名费tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环(h日语jtest报名入口，日语jtest报名费uán)境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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