万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。<心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思/p>

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！N心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思O，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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