5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实(s略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音hí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名(míng)略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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