万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物)债权(quán)转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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