文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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