文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fā体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤ng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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