5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多)为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了(le)一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外(wài)50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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