文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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