5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(96的因数有哪些数，72的因数有哪些lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企(96的因数有哪些数，72的因数有哪些qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究96的因数有哪些数，72的因数有哪些官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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