千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境

　　导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来了(le)很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OE千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境CD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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