导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌