饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收宝马和特斯拉哪个档次高(shōu)费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％宝马和特斯拉哪个档次高，大量二(èr)手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低(dī)的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋宝马和特斯拉哪个档次高(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不(bù)同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认(rèn)定(dìng)其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可(kě)能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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