文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗)例相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施(shī)才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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