文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严(yán)格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml