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德国对中国友好吗，德国对中国怎么样民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。德国对中国友好吗，德国对中国怎么样g>

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。