5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出(chū)现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(p牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗ái)在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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