导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片u)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片o)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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