近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募RE身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的ITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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