导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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