OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日(rì)的下(xià)跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(j双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖ūn)有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户(hù)需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔(gé)空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一(yī)些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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