文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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