“现在(zài)的房地产很(hěn)难(nán)再出(chū)现像过去十年的(de)系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行(xíng)业(yè)分化的(de)愈(yù)加明显，让机(jī)构和(hé)投资者的关注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无(wú)论(lùn)是业绩，还是估(gū)值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间已经(jīng)不大(dà)了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么(me)如何(hé)寻找房(fáng)地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中进(jìn)行选择(zé)，需要非常(cháng)小心，避免选了半天，标(biāo)的(de)公司出(chū)现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足(zú)以下三(sān)个(gè)基准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地(dì)产的开发(fā)资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主要资(zī)金来源(yuán)来(lái)自新盘的销售。但(dàn)今年(nián)新(xīn)房的(de)销售情况相(xiāng)较(jiào)一般(bān)。再(zài)关注一下，哪些(xiē)房企能(néng)从银行(xíng)拿到(dào)钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企(qǐ)相对比较(jiào)困难，所以(yǐ)整个行业出现了一(yī)个(gè)很明显的(de)分化，无论是(shì)在销售(shòu)，还是融资(zī)等各个(gè)方(fāng)面都非常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背(bèi)景的房企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资背景的民营(yíng)房企股价(jià)大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房地产行(xíng)业内，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何(hé)挖(wā)掘，我们会(huì)特别重(zhòng)视(shì)企业的(de)成本优势，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它(tā)的(de)净借贷水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是(shì)行业内的最低(dī)水平；利润率(lǜ)是不(bù)是行业内最高的；融资(zī)成本(běn)是否(fǒu)是行业内最低的；建(jiàn)安成本是否也是业内最低的(de)；这些都是我们看重的一(yī)家房企的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满(mǎn)足上(shàng)述条件的房企并(bìng)不多。即便(biàn)是在国央企中(zhōng)，仍有部(bù)分房企(qǐ)出现了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央(yāng)企房企也(yě)踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即(jí)便是(shì)有着较稳健特(tè)色的国(guó)央(yāng)企房企，其财务指(zhǐ)标称得(dé)上完全健(jiàn)康(kāng)的仍是(shì)少数(shù)。而更加值(zhí)得(dé)注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考验着国(guó)央企的资金(jīn)链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而(ér)言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛有度(dù)尤(yóu)为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助(zhù)于房企(qǐ)储备(bèi)优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年(nián)开(kāi)始到(dào)2021年(nián)，连续4年的(de)净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机会来(lái)了，其开始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率也由此前的(de)33％左右水准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三分之一。与禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气此同时(shí)，该房(fáng)企(qǐ)新(xīn)购入地(dì)块也(yě)实现了快速(sù)的开盘利用率(lǜ)，预计(jì)今年(nián)会有更(gèng)多的(de)楼盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一(yī)方(fāng)面，在于(yú)它(tā)本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在(zài)一线(xiàn)城(chéng)市(shì)，另(lìng)外(wài)一半也主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有些房(fáng)企的扩张速度(dù)让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的(de)章法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来的两年(nián)市场(chǎng)没(méi)有想象得那么好，可(kě)能(néng)会(huì)重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速(sù)度是(shì)否(fǒu)激进(jìn)？陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还(hái)是看(kàn)房企的净负债率水平，在我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于快速(sù)了(le)。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企的(de)净(jìng)负债率要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前房地产行(xíng)业的复苏速度(dù)并没有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国(guó)金(jīn)茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发(fā)展等房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都(dōu)在60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地产(chǎn)净负(fù)债率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等房企在践行较(jiào)积极(jí)的拿地策略(lüè)的(de)同时，也较好地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净(jìng)负债率水平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同一筛选标准来(lái)看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实(shí)会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资(zī)成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中(zhōng)就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨江集团的(de)十大流通股东中新(xīn)进了“中国(guó)工(gōng)商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回(huí)报(bào)灵(líng)活配(pèi)置混(hùn)合型证券(quàn)投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿(ā)巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只产(chǎn)品合计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的(de)近三年时(shí)间(jiān)，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走(zǒu)“下(xià)坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在(zài)业绩表现、销售(shòu)规模、新增土(tǔ)储、股价表现等(děng)多(duō)维度都表(biǎo)现了较强的(de)增长势头(tóu)。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣(kòu)非(fēi)归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年(nián)一季报(bào)，今年一季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持(chí)自(zì)身(shēn)业绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江(jiāng)集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密(mì)切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来(lái)自杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州地区的营(yíng)收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近六成。近(jìn)三年(nián)持续稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州的(de)土(tǔ)储补充同(tóng)样较(jiào)为积极，根据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续稳(wěn)居杭州的(de)本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企(qǐ)排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团更是迎(yíng)来(lái)多家机构(gòu)的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发布(bù)公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了(le)信达(dá)证券(quàn)、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养(yǎng)老等(děng)18家(jiā)机构调(diào)研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存量(liàng)赛道(dào)

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只是(shì)房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等(děng)材(cái)料供应商，而(ér)下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家(jiā)用(yòng)电器(qì)、物业(yè)管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节(jié)与上游材料端(duān)息息相关，新(xīn)盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产(chǎn)行业在进入存(cún)量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地(dì)产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性(xìng)的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的(de)住房规模越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增加，内装(zhuāng)更新(xīn)的需求也会越来越多。美国过去的数(shù)据(jù)充分说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对(duì)于(yú)地产产(chǎn)业(yè)链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对下游细分中相关赛(sài)道龙头(tóu)年内表现的统计，目前暂(zàn)居(jū)前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别是富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特(tè)别是前者在月线连(lián)收(shōu)七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜(nà)主要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司(sī)股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市公司一季报的十(shí)大流通股股东来(lái)看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓(cāng)股的(de)天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在(zài)其中出(chū)现(xiàn)，占据(jù)了半壁江(jiāng)山(shān)。需要强(qiáng)调(diào)的是，中欧(ōu)的两只基金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季(jì)其(qí)同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的(de)家居板块也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因(yīn)素一(yī)度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是(shì)志(zhì)邦家(jiā)居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是(shì)营收还是归母净利(lì)润，公(gōng)司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的(de)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选和广发安(ān)宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只产品也成为志邦家(jiā)居十(shí)大(dà)流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情(qíng)有独(dú)钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的(de)全(quán)部三(sān)只产品均登(dēng)榜(bǎng)十(shí)大流通股股东，其(qí)也成为他的独(dú)门重仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外，下(xià)游的物业股也越(yuè)来越被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选(xuǎn)择成为难(nán)题。对此(cǐ)，前述上海公募(mù)基(jī)金经理举例(lì)分析：“物业服务(wù)不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还(hái)是(shì)希望(wàng)挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的(de)，每年到期的(de)合(hé)同(tóng)里提价(jià)成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部(bù)分项(xiàng)目到期之后，经(jīng)过(guò)两三轮合同周期还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价的(de)公司很(hěn)少，因为(wèi)物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定人(rén)员(yuán)成本的年度增长，不过(guò)服务(wù)没有特(tè)别好，客户没有(yǒu)那(nà)么满意(yì)，能(néng)做到提价难(nán)度是(shì)非常大(dà)的。但是该公(gōng)司能在业内做到到期之后提价(jià)率比较高，这跟它(tā)的定位和比较好的服务(wù)是有关系的。”他(tā)进(jìn)一(yī)步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气