OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一(yī)位(wèi)业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么(me)急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就回调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人(rén)就相(xiāng两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了)关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对(duì)张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了不到三(sān)周的(de)时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次(cì)项目的大租(zū)户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标(biāo)的(de)坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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