万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主(z晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里hǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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