导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上(s个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做hàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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