文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zh攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别àng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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