5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上(1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升