5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后(h什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面òu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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