文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xi牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质àn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质