饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多的一个话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收(shōu)说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基(jī)础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源在产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的(de)专(zhuān)业性(xìng)提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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