5月以来,房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng),截至(zhì)5月10日收盘(pán),中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2%。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示,以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例,5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计,龙头与地(dì)方国企央企获得增持,持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40%、滨江集(jí)团+1.71%、中新集(jí)团(tuán)+1.49%、卧龙地产+0.97%、招商(shāng)积余+0.92%。
公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”
行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识
从公募基金对(duì)房地产的配置看,2019年(nián)末,公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元,占其(qí)所持股票市值的4.66%左右;2020年(nián)市场表现出色,但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85%;2021年(nián),这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56%。
不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升,年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56%升(shēng)至1.65%。与此同(tóng)时,公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升,从2021年(nián)底的6.94%提(tí)高到2022年末(mò)的7.03%。
这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计(jì)显示,公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元,较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71%。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团,持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29%,环比下降3.05%。
从中(zhōng)不难发现(xiàn),公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示,在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中,房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn),在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口,排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào),变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù),尤其是万科最为(wèi)明显;其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环,且首季并非行业销售旺季(jì),其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。
形成共(gòng)识(shí)的是(shì),经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代,一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上,配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类,包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的(de)行业(yè),传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会,背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。
不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度:“行业前几年17亿~18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了,2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī),考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新,也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”
宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出:“时至今日,无论从城镇化的进程,还是人均(jūn)住房面积(接近(jìn)30平/人),我国均已告别住房短缺时代,而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é),以及过快上行的(de)房价,因而行业高增的时代已经过去,未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回落,在此过(guò)程中,伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性,就很(hěn)容易出现信用风险问题(类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)),行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中,综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式,获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时,行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去了,但(dàn)不代表没有投资机会,机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法,而对应到股票投(tóu)资,就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”
或(huò)许也是基于这样的认识转变,精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。
机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”
头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽
5月以(yǐ)来,房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨,截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán),中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2%。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn),《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ),在纳入统计的124只房地产类标的股中,本保温杯一般可以用几年,保温杯一般用几年换一次月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。
其中(zhōng),上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10%,它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn),五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà),4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看,上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看,2022年,其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元,比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85%,归母净利润1.23亿元,同(tóng)比下降(jiàng)33.24%。2023年第一季度,其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán),同比增长183.02%;归母净利润2.86亿元,同比扭(niǔ)亏(kuī)。
不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn),各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看, 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。
巧合的是,涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ),其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因,一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高,另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好,从数(shù)字(zì)上看,一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài),总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。
在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià),自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看,知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng),这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú),其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。
除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外,荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī),一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单:首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán),同(tóng)比增长(zhǎng)35.51%。归属于(yú)上(shàng)市公司保温杯一般可以用几年,保温杯一般用几年换一次(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán),同比增长31.27%。
从机构态度来看,《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来(lái), 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七(qī)位,富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位,此外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。
接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时,兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī):“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后,龙头(tóu)的价值更为笃定突出;从拿地端看,2022年土地市场(chǎng)大幅降温,优质土地(dì)供给(gěi)较多(券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25%以(yǐ)上,目(mù)前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20%),绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地,龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地,龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度(拿地金(jīn)额/销售金额(é))基本在30%以上(shàng);从融资上看,龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低,净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70%以下,而其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100%以上,加(jiā)杠杆空间有限,从融(róng)资成(chéng)本看(kàn),龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá),基本(běn)在3%、4%左右(yòu);对应(yīng)到2023年的销售,龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业,1~4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9%,而TOP14的(de)销售额(é)增速为29%。”
需要(yào)强(qiáng)调的是,在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下,央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出:“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在,少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势,其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司,现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本,优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”
“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估,国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调,“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题(tí),市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑,所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng),央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn),行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中度(dù)提升后,行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段,具备(bèi)较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力,以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升,应该关注估值相对较(jiào)低,企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流的企业。”
“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低,行(xíng)业内部将出现分化(huà),要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。
顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话,或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示:“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持,首先(xiān)是融资成本保持(chí)低(dī)位,其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升,再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”
复苏速(sù)度缓(huǎn)慢
机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心
而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现,对于2022年的业绩出现的整体下滑,2023年(nián)一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn),保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正,甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。
对此,知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示,业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ),主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间(jiān),尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后,国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地,且(qiě)主要保温杯一般可以用几年,保温杯一般用几年换一次集中在核心城市,投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长,从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中,能够保(bǎo)有一个正增长。
不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示,在房地(dì)产的(de)复苏过程中,还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外,包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng),以及市场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力,可能会出(chū)现,到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō),第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。
上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出,现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多,我们要多(duō)给一些耐心,这(zhè)个时候,在房(fáng)地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu),只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着,只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业,会伴随整个行(xíng)业的弱复苏,业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来,这需要时间。
(本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》,文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析,不做买(mǎi)卖推荐。)
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是吗
真的吗
哇,还是漂亮呢,如果这留言板做的再文艺一些就好了
感觉真的不错啊
妹子好漂亮。。。。。。
呵呵,可以好好意淫了