5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(z长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处ī)成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处