导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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