万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能戊申年是哪一年力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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