文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕(zài)正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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