导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(b对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思ō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)<对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思/strong>

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。