文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容ng>三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容