饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务费(fèi)的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确(què漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里)具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明确(què)服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业(yè)性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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