近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润(r哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗ùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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